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        樓市展望:市場預期逐步好轉

        北京晚報
        2024-01-11
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         近期,多家機構發布2024年房地產市場展望與預測。據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算,樂觀情形下,2024年宏觀經濟持續恢復,居民置業意愿有所好轉,疊加城中村改造如期推進,全國商品房銷售面積同比增長1.4%,商品房銷售額絕對量預計達到12.8萬億元,同比增長4.1%。

          據中指研究院分析,市場企穩的關鍵是居民預期的轉變及政策的支持力度。短期來看,房地產市場調整壓力仍在,2024年房地產供需兩端有望持續發力,因城施策力度仍有空間。

          市場 1月市場走勢較為關鍵

          去年年末,樓市政策效果繼續顯現,疊加年底房企積極推盤、部分項目集中網簽等因素,北京市場活躍度有所提升,帶動一波年末翹尾,輻射到2024年年初。

          據了解,步入1月以來,北京多數售樓處圍繞跨年、冰雪等主題,開展營銷活動,吸引客戶到訪,同時延續年末促銷優惠活動,以購房有禮、折扣、特價房源、成交送家電等活動為主,整體優惠力度較前期變化不大。另一方面,從供應來看,據中指研究院數據顯示,2023年12月下旬,北京新房取證節奏加快,元旦假期前一天(12月29日)4個樓盤獲批入市,新批入市房源超1400套。

          諸多因素疊加下,今年元旦假期北京新房表現不俗。中指研究院數據顯示,北京新建商品住宅成交面積2.89萬平方米,較去年元旦假期日均成交面積上漲26%。二手房成交方面,易居研究院表示,北京二手房成交整體平穩,看房量和成交量呈現企穩回升態勢。

          但隨著購房需求集中釋放完畢,以及在環比基數較大前提下,今年第1周(2024.1.1-2024.1.7)出現預料之內的回落。據諸葛找房數據研究中心統計,2024年第1周,監測重點15城新建商品住宅成交量為13823套,環比下降51.88%,同比下降58.23%。與此同時,京滬兩城在新政效應逐漸減弱、購房需求釋放持續性下降的情況下,成交量也雙雙出現下滑態勢。

          二手房韌性略好于新房,同比仍維持正增長態勢。2024年第1周,監測重點10城二手住宅成交量為11144套,環 比 下 降26.72%,同比 上 升1.5%。其中,北京周成交1926套,環比下跌50.88%。

          多家研究機構均表示,整體來看,今年開年市場活躍度未及去年同期。除了個別項目表現較好外,多個城市的樓市都相對平淡,且出現了進一步分化的現象。一線及新一線城市除個別城市成交熱度稍高外,其他城市面臨較大的短期調整壓力。

          對于1月接下來的走勢,中指研究院市場研究總監陳文靜表示,由于今年春節假期在2月份,因此1月是完整的銷售月份,市場走勢較為關鍵,1月銷售需要保持一定規模才能為全年市場企穩奠定基礎。

          土地 新年首場土拍繼續釋放回暖信號

          1月4日,2024年北京首場土拍落槌,共成交4宗地塊,均被央國企競得,總成交金額約122億元。其中豐臺大瓦窯“姊妹地塊”L42、L44競爭激烈,成為本場土拍的焦點。大瓦窯L42由中建信和搖號競得,L44由京能搖號競得。

          “近年來,豐臺在北京城六區中土地儲備充足,承擔主要供應作用。”北京鏈家研究院分析師岳微表示,自2021年以來,豐臺已出讓21宗住宅用地,涉及萬泉寺、紀家廟、大紅門、青塔、南苑、郭公莊等多個板塊,且地塊屬性、地理位置、周邊配套都較為良好。

          值得注意的是,此次搖中地塊的京能置業,參與搖號地塊近十次后終有斬獲,由此可見房企對北京市場的決心之堅定。

          其實,回顧2023年北京土拍市場,可見已有多宗優質地塊預熱2024年北京市場。青塔地塊“未拍先火”、大紅門地塊吸引22家房企報名參與、朱辛莊引發42家房企參與搖號大戰中簽率僅2.38%……全年土拍市場熱點不斷。

          “2023年,近四成地塊觸及15%地價上限、屢屢搖號,均顯示北京土地市場熱度較前期顯著回升。”岳微說。

          據中指研究院數據顯示,2022年北京商品住宅計劃供地面積為300萬平方米,供地計劃完成率為90.18%。到了2023年,北京商品住宅計劃供地面積300萬平方米,實際供地面積為310萬平方米,供地計劃完成率達到了103.3%。

          究其原因,業內普遍認為這與樓市的韌性高度相關,北京相對穩健的市場需求為房企帶來了更多安全感和確定性。“房企對市場的判斷高度一致,引發較為趨同的拿地邏輯。”中指研究院土地市場研究負責人張凱表示。

          另外,北京首場土拍拿地企業均為央國企,亦顯現著房企拿地格局依舊延續“央國企強勢”的特征。據中指研究院統計,2023年北京央國企房企拿地金額占比為79%,這一數值在重點22城中位列第一。

          克而瑞地產研究院表示,當下,房企的投資策略大多是謹慎中保持聚焦,在這樣的投資局面中,央國企優勢顯著,尤其是在重點城市、核心地塊的競拍上得以持續“霸榜”,有效提升了優質土儲、優化了土儲結構。

          本月首場土拍結束后,意味著北京2023年第三輪供地已全部出讓。2023年第四輪擬供應的14宗地將于2024年3月前完成。

          據北京市規劃和自然資源委員會網站發布《2023年度第四輪擬供應商品住宅用地清單》顯示,從地塊選址看,本輪供地計劃加大向城市副中心和平原多點地區土地投放力度,九成以上項目位于該區域。同時,本輪擬供項目全部位于“兩區”與三城一區范圍以及城南行動計劃覆蓋區域等重點功能區。

          展望 一線城市銷售或穩中有增

          展望未來,市場企穩的關鍵是居民預期的轉變及政策的支持力度。2023年的寬松政策為2024年政策奠定了基調,市場方面有望實現穩中有增。

          諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,新年第1周重點50城的情緒指數為-0.8,踩線市場低迷區間,市場情緒仍有較大上調空間。但新年伊始,多地密集出臺公積金等新政旨在繼續創造寬松的購房政策環境。預計隨著利好政策持續輸出并發酵,購房需求將繼續穩步釋放,周成交量有望回升并逐步回歸常態化水平。

          “從政策趨勢上看,在需求端,降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優化的聚焦點,未來一線城市政策或繼續優化。”中指研究院分析師孟新增表示,一線城市、核心二線城市有望因區施策優化限購,更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進需求釋放。

          業內普遍認為,隨著一線城市限購、限貸等政策的優化,以及優質供給對市場形成一定支撐,預計一線城市銷售或穩中有增。“北京老舊小區存量仍然較大,改善需求尚有大量釋放空間。”張凱表示,結合目前北京在限購方面的政策仍然是全國最嚴的城市之一,因此北京強大的房地產市場潛力仍將吸引更多的房企來京投資。

          在供給端,克而瑞地產研究表示,2024年一、二季度仍是到期高峰,到期規模均在1500億以上,預計今年上半年房企的債務壓力依然較大。雖然當前融資政策持續利好,但實際受益仍僅限于優質房企及白名單房企,整體行業融資面仍然疲軟。

          對此,克而瑞地產研究建議,對于仍能正常運營的房企而言,當務之急仍是把握好當前政策利好的窗口期,調整企業營銷策略,加快項目去化。同時,也要對企業的土地儲備進行結構性調整,尤其是加快滯重庫存的去化,加快低量級城市項目去化。

          在土地供給端方面,張凱預估2024年土拍市場整體仍將縮量,而其中大部分減量將由三四線城市承擔,核心城市仍能維持當前的規模??硕鸬禺a研究院同樣表示,從城市層面看,土地市場還將低熱運行、持續分化,在城市和地塊選擇上,一二線城市及市區核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞,當影響傳遞到企業端,則龍頭房企在獲取優質地塊中優勢將持續放大。

          值得注意的是,加快構建房地產發展新模式也被高頻提及。多元化業務、“三大工程”等成為了房地產發展方向。

          “新發展模式是‘因’、是過程;而高質量發展是‘果’、是目標,兩者關系不能顛倒和混淆。”易居研究院研究總監嚴躍進指出,要立足中國房地產市場和環境的基本邏輯,吻合發展的新形勢和新要求,尊重房地產市場發展的現狀和客觀規律,通過基礎制度構建和新模式持續探索,逐漸找到一條真正適合房地產業發展的新模式之路。文/陳天奕 攝/陳靜思


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